Alquiler residencial en Galicia: ¿qué ocurre con el arrendamiento de vivienda?

Alquiler vivienda Galicia
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Seguramente ya estamos todos acostumbrados, cada día lo menciona algún medio de una forma u otra, programas de actualidad, noticias, partidos políticos… El alquiler residencial está en boca de muchos, generalmente representado en las grandes capitales como Madrid o Barcelona, centrados en sus problemáticas pero sin profundizar en lo que está ocurriendo en zonas periféricas como Galicia.

A raíz de distintos proyectos que gestiono, en los últimos meses he analizado el mercado del alquiler de vivienda en Galicia, más concretamente en A Coruña y Vigo. Las dos ciudades representan diferentes realidades socioeconómicas dentro de un nivel de bienestar bastante parecido, sin embargo Vigo representa una sociedad más industrial y en A Coruña se refleja de forma muy evidente el efecto Inditex.

Lo que es indiscutible cuando uno baja al dato es que el mercado del alquiler se encuentra poco evolucionado en ambas ciudades y, aunque en este post me centro en el alquiler de vivienda, esto es algo que afecta también a las oficinas y al retail.

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Cuando me remango para recoger datos para el análisis de un mercado en Galicia lo primero con lo que me encuentro es con la dificultad de reunir los datos micro-económicos esenciales para un análisis con el detalle que desearía. Esto ya no es una cuestión de opacidad de mercado como puede ocurrir con otros datos más específicos como los valores de cierre, número de operaciones etc. Esto es una cuestión de falta de celo y transparencia de las administraciones que, si los tienen, no comparten los datos estadísticos esenciales de las distintas poblaciones.

En el caso de la Xunta de Galicia las estadísticas que podemos encontrar son escasas y desde luego no están al nivel de Comunidades como Madrid. En el caso de los ayuntamientos… en fin, simplemente de vergüenza, si lo que muestran en sus webs corresponde al nivel de datos que manejan no podemos esperar decisiones políticas muy elaboradas, esperemos que a nivel interno manejen datos más completos.

Una vez superada la anterior barrera, lo primero que se evidencia es la escasez de oferta y la baja calidad de la existente, solo este motivo ya explica por sí mismo la evolución del precio de las rentas. Si a la falta de oferta unimos la recuperación de precios tras la crisis nos encontramos con una curva que desde 2014 ha sufrido un incremento muy notable, empujada también por los distintos vaivenes y cambios de plazos en la ley de arrendamientos urbanos con la intención de dominar políticamente y a golpe de decreto algo que requiere de soluciones más valientes y realistas que las aplicadas hasta ahora por unos y otros.

El hecho de querer atar mercados con normativas, plazos, límites de precios, etc. mientras no se agiliza la creación de oferta, no se incentiva la profesionalización de la propiedad para explotación en arrendamiento, se trata a fondos, socimis y demás actores como especuladores que lo único que quieren es explotar al trabajador y su necesidad de vivienda, tenemos un problema que estará lejos de estabilizarse.

Modelos que llevan años funcionando en otros países deberían servir para que nos fijáramos en ellos de forma histórica, no solo cuando un gobierno decide limitar el precio en una ciudad como Berlín, algo muy interesante y que deberíamos analizar con el paso del tiempo, pero que es quizás lo menos relevante de las diferencias entre el modelo germano y el nuestro en este momento.

Los modelos en los que el alquiler está más avanzado han primado la existencia de la figura del REIT, en la que nos hemos inspirado para crear nuestras socimis, pero sin evitar los complejos habituales a la hora de afrontar figuras corporativas que gocen de ventajas de cualquier tipo, y que pesen más por los resultados demagógicos en los coloquios que por los resultados económicos y sociales que realmente pueden llegar a aportar.

Nos hemos quedado a medias por ahora, lo terrible será si pasa el tren del apetito inversor motivado por el exceso de liquidez y cambiamos de ciclo sin haber conseguido que la profesionalización en la gestión del alquiler de vivienda habitual penetre de forma relevante. Es atrevido pensar que corporativamente resulte tan atractivo como ahora el retorno tan moderado que ofrece el alquiler residencial.

A la falta de oferta y la falta de incentivos todavía podemos añadir algunos factores más:

  • Falta de seguridad y cumplimiento jurídico
  • Falta de seguridad y desarrollo a nivel urbanístico.
  • Falta de visión de mercado

De las tres últimas doy por hecho que las seguridades jurídicas y urbanísticas no se resolverán en los próximos años…

Respecto a la falta de visión por parte del mercado, estoy convencido de que, igual que ocurre en otras zonas de España, veremos alguna iniciativa que dé respuesta a la gran demanda de forma inteligente y sostenible. Si uno es sensato los números salen, es cuestión de estrategia y planificación, el primero que se posicione y lea adecuadamente el mercado actual desarrollará un modelo con una rentabilidad más que razonable si conoce los aspectos que debe tener en cuenta y la estrategia a seguir.

Son varios los actores que pueden participar de este mercado y ver beneficiado con ello sus resultados, desde promotores a inversores pasando por gestores, es una cuestión de visión y saber con quien asesorarse. En mi caso lo tengo claro, veremos si nuestro esfuerzo empieza a ser parte de la solución, seguiremos informando.

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