Este centro comercial es una ruina

Centros comerciales gallegos Galicia Walicia
- Publicidad -

Amanecemos en Galicia estos días con las noticias de la mala situación de los gastromercados del Berbés y de Progreso 41, ambos en Vigo. Anuncia el cierre uno y el otro comienza septiembre sin ocupantes en sus puestos de alimentación.

La negativa evolución de estas dos iniciativas me hace reflexionar sobre la importancia de la gestión y la especialización en el desarrollo de los espacios comerciales que nos rodean. ¿Qué es lo que hace que un espacio comercial sea un éxito o muera lentamente? ¿Cuáles son los aspectos comunes de aquellos centros comerciales con mayor éxito de inquilinos, público, y valoración?

No hace falta exprimirse mucho el cerebro para que, seamos de la ciudad que seamos, se nos vengan a la cabeza centros comerciales en decadencia. Desde los 80 ha existido un desarrollo creciente de centros comerciales por todo el territorio nacional, evolucionando con los años en tamaño, diseño, desarrollo, etc. Esto ha hecho que muchos de estos espacios hayan sido incapaces de adaptarse, bien por incapacidad física (limitaciones de tamaño, distribución, localización), bien por falta o imposibilidad de optimizar la gestión.

- Publicidad -

Veamos algunos de los aspectos que parecen clave en el éxito de estas superficies:

Tamaño, localización, distribución…: Nos encontramos que los aspectos físicos juegan un papel muy importante en este caso y no se cumple el tópico “el tamaño no importa”. El tamaño, la distribución (número de plantas, espacios comunes, zonas de ocio) juegan un papel fundamental en la capacidad de atracción de los centros.

La tendencia es dedicar un porcentaje cada vez mayor al ocio, poder distribuir y contentar a las obligadas locomotoras, y resultar, a través de la gestión y de las actividades, atractivos al mayor número de visitantes que acudan lo más recurrentemente posible.

La localización se estudia con esmero, de acuerdo con las isócronas correspondientes que nos indicarán lo acertado de la ubicación respecto al tiempo y fluidez de llegada de las áreas de población sobre las que queramos ejercer influencia. Si hablamos de centros comerciales situados en el centro de la ciudad el aspecto de localización deberá compensar correctamente las posibles dificultades de acceso y aparcamiento.

Propietario: ¡Qué importante es para el valor de un inmueble la mentalidad de su propietario!.

En este caso podemos observar claramente cómo los propietarios de los centros comerciales en España han pasado a ser cada más especializados, propietarios de varias superficies en distintas ubicaciones y, por tanto, con una mayor capacidad de negociación, experiencia y visión para leer la evolución del sector retail y adaptarse rápidamente. Unibail Rodamco, Merlin, Lar España… son nombres que representan la fortaleza y especialización del sector.

Desde la crisis hemos podido observar cómo, dependiendo del momento del ciclo, intervienen en el mercado del retail un tipo de inversor u otro con una expectativa de retorno y evolución de escenarios diferentes. Así podremos analizar operaciones con una expectativa más oportunista hasta operadores que actúan a día de hoy con una perspectiva más value added o incluso casi core. Lo que sin duda les hace resultar muy similares es que en sus planteamientos, desde antes de realizar una oferta de compra, sus estudios de mercado, análisis de escenarios, planes de contingencia, proyección de la desinversión… les obligan a cuidar mucho y acudir a los mejores expertos disponibles con los datos más certeros en tasas de esfuerzo, absorción, rentas, etc. Si a esto unimos una idea muy clara de la imagen, tendencias, etc. que debe tener un centro comercial de vanguardia las posibilidades de éxito son muy altas.

En contraposición a este tipo de propietarios nos encontramos los centros comerciales en manos de una comunidad de, bien sean retailers o inversores, muchos dueños y con un criterio inmobiliario muy escaso.

¿Qué diferencia los centros comerciales como Gran Vía de Vigo o Marineda de A Coruña del Centro comercial Camelias o Plaza Elíptica en Vigo? ¿Por qué el espacio de Príncipe 22 no se convierte en algo rentable?

Gestor del Centro Comercial: Uno de los papeles fundamentales que deberá jugar el propietario del espacio es el de designar al equipo gestor del mismo. Esta decisión resulta capital y no debe sorprendernos que se produzcan grandes diferencias entre los espacios dirigidos por equipos con preparación específica en real estate o no.

El componente inmobiliario es el core en la gestión del centro, eso sí, atendiendo a factores de marketing, branding, logística, etc. que puede ser lo que lleve a un propietario a escoger especialistas en estas materias descuidando el conjunto sobre el que siempre planea la gestión de un activo netamente inmobiliario.

De hecho, lo que quizás se desconoce es que todas estas disciplinas se trabajan y estudian específicamente por los profesionales del sector, de forma que un buen asset manager dominará la coordinación de las mismas y de los profesionales específicos para desarrollarlas.

Además tendrá la información necesaria para optimizar las rentas y los espacios a partir del conocimiento de las tasas de esfuerzo aplicables a cada sector de actividad, control de evolución de las mismas por parte de los inquilinos, negociación de nuevos contratos y renovaciones, y estrategias acordes a cada momento del ciclo del mercado.

En Galicia contamos con dos ejemplos muy destacables en este sentido, Marineda en A Coruña y Gran Vía en Vigo, ambos muy bien gestionados, con un desarrollo de branding, acciones, actividades y una notable evolución que los hace destacar por número de visitantes. En contraposición nos encontramos en Lugo con Abella, propiedad actualmente de Blackstone y que cerraba a principio de verano las puertas de su último inquilino, un centro comercial que imagino pronto evolucionará de alguna forma como suele ocurrir con todo lo que maneja el gigante americano, que probablemente haya incluido en sus cálculos esta situación en el momento de la adquisición.

¿Y qué ocurre cuando el centro comercial va mal, el número de visitantes merma y los inquilinos van abandonando los locales? en Galicia tenemos dos ejemplos muy claros en los que se ha dado esta situación:

  • Espacio Coruña, adquirido por Inbisa en 2017 y en plena fase de reposicionamiento con una inversión para su remodelación de 12 millones de euros, y
  • El proyecto de Pelayo Capital de transformar el centro comercial Dolce Vita de Coruña en un parque de medianas que se llamará Breogán Park y una estrategia diferente para un tipo de espacio distinto del original, una operación valorada en 60 millones de euros.

Lo cierto es que Galicia tiene recorrido en este sentido y veremos en los próximos años nuevos desarrollos, algunos ya en marcha como Vialia en Vigo y otros a la espera de las aprobaciones de los documentos urbanísticos de distintas ciudades, sin duda la lucha será encarnizada y el canibalismo inevitable en más de un caso.

Mientras, a esos centros comerciales multipropietario, sin una estrategia fácilmente definible, atravesando dificultades en su día a día no cabe otra que desearles suerte y que desaparezcan las trabas que no permiten su óptimo funcionamiento.

- Publicidad -

DEJA UNA RESPUESTA

Please enter your comment!
Please enter your name here